Tilaajan opas rakennusurakkaan

1. Kuvaa tavoite ja selvitä lähtötilanne

Aloita siitä, mitä rakennuksen tai tilan pitää mahdollistaa valmistumisen jälkeen. Tavoite voi olla toiminnan muutos, tilojen korjaus, laajennus tai rajattu rakennustekninen työ. Kerro myös, miksi hanke on ajankohtainen ja mihin käyttöönotto liittyy.

Kokoa kohteen osoite, nykytilanteen kuvaus ja käytettävissä olevat suunnitelmat sekä tutkimukset. Merkitse avoimet kysymykset näkyviin. Korjauskohteessa selvittämätön rakenne tai ristiriitaiset piirustukset voivat vaikuttaa työn sisältöön ja toteutusjärjestykseen.

• Käytetäänkö rakennusta työn aikana, ja ketkä tarvitsevat tietoa työmaan vaikutuksista?
• Mitä aloitus ja käyttöönotto edellyttävät tilaajalta ja muilta osapuolilta?
• Kuka kokoaa lähtötiedot ja kuka hyväksyy hankkeen ratkaisut?

Jos toteutuksen edellytykset ovat vielä avoinna, urakan valmistelu auttaa tunnistamaan rakennettavuuden, hankinnat ja työmaan käytännön kysymykset.

2. Valitse tarvittava urakoitsijarooli

Pääurakoitsija johtaa sovittua urakkakokonaisuutta. Projektinjohtourakassa toteutusta ja hankintoja voidaan valmistella vaiheittain tilaajan kanssa. Aliurakoitsija toteuttaa rajatun kokonaisuuden osana suurempaa työmaata. Valintaan vaikuttavat suunnitelmien valmius, hankintavastuut ja tilaajan mahdollisuus tehdä päätöksiä oikeaan aikaan.

Pyydä ehdokkaalta kuvaus siitä, miten juuri tämä työmaa käynnistetään ja johdetaan. Selvitä nimetyt yhteyshenkilöt, työnjohdon järjestäminen, aikataulun seuranta ja menettely muutostilanteissa. Pelkkä yleinen palveluluettelo ei vielä kerro kohteen toteutuksesta.

Vertaile vaihtoehtoja urakkamuotojen oppaassa. Onni Rakennuksen pääurakointi, projektinjohtourakointi ja aliurakointi ovat rakentamisen toteutuspalveluita.

3. Tee tarjouspyynnöstä vertailukelpoinen

Kokoa sama ajantasainen aineisto kaikille tarjoajille: työn sisältö, urakkarajat, suunnitelmat, kohteen käyttö ja aikataulun tavoitteet. Jos aineisto tarkentuu tarjousvaiheessa, toimita olennainen tarkennus kaikille vertailuun osallistuville tarjoajille.

Vertaa tarjouksista hinnan lisäksi toteutettavat työt, materiaalit, suojaukset, työnjohto, rajaukset ja luovutusaineisto. Tarkista myös tilaajan omat hankinnat. Samalta näyttävät loppusummat voivat koskea eri sisältöä, joten pyydä epäselviin kohtiin kirjallinen täsmennys.

Käy ennen valintaa urakkaneuvottelu: mitä tarjous sisältää, mihin oletuksiin se perustuu ja mitä täytyy ratkaista ennen aloitusta? Tarjouspyyntöohjeesta löydät lähtötieto- ja liitelistan.

4. Tarkista osapuolet ja kirjaa sovitut asiat

Varmista sopimuskumppanin yritystiedot ja hankkeessa tarvittavat selvitykset, vakuutukset sekä tehtäväkohtainen osaaminen. Sovi, kuka kokoaa tilaajavastuun ja työmaan edellyttämät asiakirjat tarkistettaviksi. Tarvittava aineisto määräytyy hankkeen ja osapuolten tehtävien mukaan.

Kirjaa urakkasisältö, käytettävät suunnitelmat, hankintavastuut, aikataulu sekä muutosten hyväksymistapa. Nimeä päätöksiä tekevät henkilöt ja tiedon jakelutapa. Työmaalla syntyvät päätökset, tarkennukset ja tarkastukset kootaan sovittuun paikkaan, jotta käytössä on sama tieto.

Tarkempi muistilista on sivulla sopimus ja urakkarajat.

5. Seuraa avoimia asioita ja kustannusvaikutuksia

Laadi valmistelussa lista asioista, jotka voivat muuttaa työn laajuutta, aikataulua tai toteutustapaa. Tyypillisiä kohtia ovat puuttuvat suunnitelmat, tilaajan valinnat, toimitusajat, käytössä olevat tilat ja urakoiden väliset rajapinnat. Sovi jokaiselle avoimelle asialle vastuuhenkilö ja tarvittavan päätöksen ajankohta.

Kustannusten seuranta perustuu sovittuun urakkasisältöön ja hankkeen kaupallisiin ehtoihin. Pidä näkyvissä hyväksytyt muutokset sekä vielä ratkaisemattomat asiat, joilla voi olla kustannusvaikutuksia. Materiaalin vaihtaminen voi vaikuttaa myös toimituksiin, työjärjestykseen ja muihin hankintoihin.

Sovi lisä- ja muutostöiden käsittely ennen työmaan alkua. Kun muutos tulee esiin, selvitä sen sisältö, vastuu ja vaikutukset ennen kyseisen työn toteutuksesta sopimista.

6. Valmistele käyttöönotto työn aikana

Sovita tarkastukset, viimeistely ja luovutusasiakirjat osaksi aikataulua. Kerro ajoissa muutosta, toiminnan käynnistymisestä tai asukkaiden tarpeista. Näin käyttöönoton edellytykset voidaan käsitellä yhdessä työmaan valmistumisen kanssa.

Luovutuksessa käydään läpi sovittu työ, tarkastukset, asiakirjat ja mahdolliset avoimet asiat. Puutteelle kirjataan havainto, käsittelystä vastaava taho ja sovittu jatkotoimi. Säilytä myös yhteystiedot käyttöönoton jälkeisiä kysymyksiä varten. Lue aikataulun ja luovutuksen opas.

Usein kysyttyä ennen yhteydenottoa

Voiko keskeneräisestä hankkeesta kysyä?

Kyllä. Kohteen tiedot, tavoite, suunnitelmatilanne ja aikataulutoive riittävät keskustelun alkuun. Sen jälkeen sovitaan tarjoukseen tarvittavat täydennykset.

Voiko pääurakka olla korjaushanke?

Kyllä. Pääurakka voi koskea esimerkiksi taloyhtiön korjausta tai toimitilan muutosta. Ratkaisevaa on sovittavan toteutuskokonaisuuden sisältö.

Miten aliurakkakysely lähetetään?

Kerro pääurakoitsija tai tilaava yritys, kohde, työvaihe, urakkarajat ja aikataulu. Liitä saatavilla olevat suunnitelmat ja tiedot materiaalien sekä työmaapalveluiden vastuunjaosta.

Ovatko Onni Rakennus ja Onni Valvonta eri yhtiöitä?

Palvelut toimivat Onni Rakennus Oy:n piirissä. Onni Rakennus toteuttaa urakoita, ja Onni Valvonta tarjoaa rakennuttamisen, valvonnan ja vastaavan työnjohtajan palveluita. Tehtävä ja vastuut sovitaan hankekohtaisesti.

Missä Onni Rakennus toimii?

Toimimme Hyvinkäältä käsin. Kohteen sijainti ja toteutus arvioidaan hankkeen mukaan; katso ajantasainen toimialue. Yksityisasiakkaiden rakennus- ja remonttihankkeita palvelee Onni Projektit.